Tường thuật từ Tọa đàm “Bất động sản công nghiệp Việt Nam và FDI – Thời hoàng kim đã qua?” thuộc khuôn khổ Hội nghị Đầu tư thường niên Emerging Vietnam lần thứ 12 do HSC tổ chức tại TP. HCM.
Tại Hội nghị diễn ra vào ngày 10/06/2026 của HSC, hơn 500 nhà đầu tư trong và ngoài nước, lãnh đạo doanh nghiệp và nhà hoạch định chính sách đã cùng thảo luận về những cơ hội định hình giai đoạn phát triển tiếp theo của Việt Nam, dưới chủ đề "Resilience in Chaos - Vững Vàng Giữa Biến Động."
Trong một phiên thảo luận về thị trường bất động sản công nghiệp và FDI ở Việt Nam, với sự tham gia của các chuyên gia tư vấn và nghiên cứu thị trường bất động sản công nghiệp BĐS CN), chủ đầu tư hạ tầng công nghiệp và đơn vị vận hành nhà xưởng - kho xây sẵn, các diễn giả cùng phác thảo bức tranh toàn cảnh: từ những áp lực ngắn hạn cho đến các xu hướng cơ cấu sẽ định hình thập kỷ tới.
Đại diện chủ đầu tư - nhà phát triển hệ sinh thái công nghiệp IDICO - đã có những chia sẻ thực tiễn phản ánh quá trình chuyển đổi mạnh mẽ của doanh nghiệp và của ngành trong bối cảnh Việt Nam bước sang một giai đoạn phát triển mới.
BỐI CẢNH: VIỆT NAM Ở NGƯỠNG CHUYỂN ĐỔI
Về mặt chính sách, chỉ trong 12 tháng gần đây, Chính phủ đã thông qua hơn 80 bộ luật mới, một tốc độ chưa có tiền lệ, phản ánh quyết tâm cải thiện môi trường đầu tư từ cấp cao nhất. Theo chuyên gia tư vấn và nghiên cứu thị trường BĐS CN, Việt Nam là một trong những quốc gia leo hạng nhanh nhất trên các chỉ số logistics toàn cầu, dù vẫn còn dư địa lớn để cải thiện.
Một góc nhìn đáng chú ý từ đơn vị vận hành nhà xưởng - kho xây sẵn: Việt Nam không còn chỉ là nền tảng sản xuất xuất khẩu. Các nhà đầu tư lớn đang chọn Việt Nam như một cửa ngõ vào toàn bộ thị trường châu Á, phục vụ cả tiêu thụ nội địa và khu vực. Đây là sự dịch chuyển căn bản trong logic đầu tư.
Trên hết, toàn bộ các diễn giả đều đồng thuận với một nhận định mang tính bước ngoặt: kỷ nguyên cạnh tranh bằng chi phí thấp đã kết thúc. Thay vào đó là kỷ nguyên của hệ sinh thái – linh hoạt hơn, bền vững hơn và tạo ra giá trị gia tăng cao hơn.
IDICO: TÍN HIỆU KHẢ QUAN GIỮA BIẾN ĐỘNG
Khi được hỏi về tác động của căng thẳng Trung Đông và bất ổn toàn cầu đến hoạt động kinh doanh, đại diện IDICO mang đến tín hiệu tích cực: Trong 6 tháng đầu năm, IDICO vẫn đều đặn tiếp nhận các yêu cầu tìm hiểu từ nhà đầu tư trong và ngoài nước về đất công nghiệp, kho xưởng và nhà xưởng xây sẵn.
"Căng thẳng Trung Đông tạo ra áp lực về năng lượng và chi phí vận hành cho khách hàng hiện hữu, nhưng không phải yếu tố tác động đến quyết định chiến lược dài hạn của các nhà đầu tư mới," đại diện IDICO chia sẻ. “Những yếu tố thực sự ảnh hưởng đến lựa chọn của nhà đầu tư vào thị trường Việt Nam vẫn là khả năng đa dạng hóa chuỗi cung ứng, chi phí cạnh tranh và sự ổn định chính trị của Việt Nam.”
Điều này hoàn toàn nhất quán với nhận định từ đơn vị nghiên cứu thị trường, xác nhận xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng vào Việt Nam là "không thể đảo ngược."
TỪ CHỦ ĐẦU TƯ HẠ TẦNG ĐẾN NHÀ PHÁT TRIỂN HỆ SINH THÁI
IDICO đã có chia sẻ thẳng thắn về việc chuyển đổi mô hình: "Chi phí không còn là lợi thế cạnh tranh duy nhất. Trước những biến động của thị trường và nhu cầu đầu tư ngày càng đa dạng, các chủ đầu tư hạ tầng KCN phải chuyển mình – nâng cao năng lực và đa dạng hoá lợi thế cạnh tranh.”
Hiện vận hành 14 khu công nghiệp (KCN) trên cả nước, IDICO đang đa dạng hóa danh mục sản phẩm theo hướng:
Hệ sinh thái toàn diện với bốn trụ cột gồm: (1) Bất động sản công nghiệp, (2) Năng lượng, (3) Dịch vụ KCN và (4) Nhà ở – Đô thị. Mục tiêu là xây dựng một hệ sinh thái đồng bộ, đáp ứng nhu cầu sản xuất, vận hành và sinh hoạt của doanh nghiệp, chuyên gia và người lao động.
Nhà xưởng và kho xây sẵn: Thay vì chỉ cung cấp đất công nghiệp, IDICO chủ động đầu tư xây dựng sẵn kho xưởng để giúp nhà đầu tư giảm thiểu rủi ro liên quan đến chi phí xây dựng – đặc biệt trong bối cảnh chi phí xây dựng đã tăng khoảng 30% trong những năm gần đây. Hiện tỷ lệ lấp đầy của phân khúc này đạt 100%, với mục tiêu mở rộng quy mô lên 1 triệu m² trong vòng 3–5 năm tới. Định hướng này cũng phản ánh xu hướng chung của thị trường khi tỷ trọng nhà xưởng xây sẵn trong tổng quỹ đất khu công nghiệp tại Việt Nam đã tăng từ 0,7% lên gần 8% chỉ trong vòng chưa đầy một thập kỷ.
Chủ động nghiên cứu và triển khai các mô hình KCN thế hệ mới. Mô hình KCN sinh thái là một ví dụ điển hình, được triển khai theo hai hướng: phát triển KCN mới gắn tiêu chí sinh thái từ giai đoạn quy hoạch như IDICO Vinh Quang (Hải Phòng), và từng bước chuyển đổi các KCN hiện hữu như IDICO Phú Mỹ II (TPHCM) với sự hỗ trợ của tổ chức JICA (Nhật Bản) trong việc ứng dụng công nghệ thông minh.
Về quản trị tài chính - vốn là thách thức của mô hình KCN do đặc thù dòng tiền đầu kỳ lớn, IDICO chia sẻ mô hình hệ sinh thái công nghiệp toàn diện giúp IDICO tối ưu hóa nguồn vốn trả trước từ việc cho thuê đất, đồng thời xây dựng nguồn thu định kỳ làm bệ đỡ tài chính: như BOT giao thông, dịch vụ hạ tầng (điện, nước, xử lý nước thải), nhà xưởng xây sẵn…
Ngoài ra, nguồn vốn thu được từ cho thuê đất được phân bổ hợp lý giữa tái đầu tư dự án mới, nâng cấp hạ tầng hiện hữu và đầu tư vào các công cụ tài chính nhằm tối ưu hiệu quả sử dụng vốn.
TỪ NỘI LỰC QUỐC GIA ĐẾN CƠ HỘI CHO DOANH NGHIỆP
Phiên tọa đàm khép lại với thông điệp xuyên suốt từ tất cả các diễn giả: Giai đoạn tiếp theo sẽ thuộc về những doanh nghiệp xây dựng được hệ sinh thái công nghiệp có năng lực vận hành đồng bộ, có tính kết nối cao và khả năng tạo ra giá trị cộng hưởng bền vững cho nhà đầu tư FDI.
Với 14 KCN, mô hình hệ sinh thái đồng bộ, danh mục nhà xưởng – nhà kho xây sẵn tăng trưởng nhanh và lộ trình chuyển đổi sinh thái rõ ràng, IDICO đang định vị mình là đối tác chiến lược cho làn sóng FDI chất lượng cao tiếp theo của Việt Nam.
*Các hình ảnh từ buổi hội nghị:
